pexels-david-gonzales-2640604

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Kaynaklı Tapu İptal ve Tescil Davası

by with No Comment Gayrimenkul Hukuku

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliğini bir ön sözleşme olarak belirtmek gereklidir. Ön sözleşmeye teoride ve uygulamada “sözleşme yapma vaadi” de denilmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi günlük yaşantımızda halkımızın sıklıkla başvurduğu güven verici bir yoldur. Cezai şart ve cayma akçesi gibi başkaca hukuki müesseselerle desteklenmesi halkımızın güven ihtiyacına cevap vermektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Borçlandırıcı bir işlem olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ayni hakkın kazanılmasında hukuki sebebi oluşturmaktadır. Sözleşmenin yerine getirilmesinden önce şahsi hak ve borç doğumu söz konusudur. Taşınmaz satış vaadi borçlusu bir taşınmazın mülkiyetini alacaklısına devretmek, alacaklısı da satış bedelini ödeme borcu altına girer.

Devir borcunu yerine getirmeyen satıcı üzerine düşen edimi yerine getirmediği taktirde, alıcı tapu iptal ve tescil davası açarak edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Uygulamada bu tür davalar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası olarak adlandırılmaktadır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Konusu Nedir?

Taraflar arasında yapılan bu sözleşmenin konusu “Taşınmaz” olmalı ve sözleşme resmi şekilde düzenlenmelidir. Taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı olmalıdır. Ancak uygulamada tapusuz taşınmazlar hakkında da satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği kabul edilmiştir.

Sözleşme konusu taşınmazda üzerinde paylı veya elbirliğiyle mülkiyet olabilir. Hatta taşınmazın maliki olmayan bir kişi de bu sözleşmenin tarafı olabilir. Ancak sözleşmenin ifasının istenebilmesi açısından dikkat edilmesi gereken noktalar farklılık arz etmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Mümkün Mü?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğurur Bu sözleşme mülkiyeti karşı tarafa geçiren bir sözleşme değildir. Taraflara asıl sözleşmeyi yapma hakkını verir. Sözleşmenin tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Bu şerh sayesinde sözleşme alacaklısı kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olup, hakkını 3. Kişilere karşı ileri sürebilecektir. Bu şerh 5 yıl süreyle verilebilecektir.

Hukuk büromuz İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarınızın tüm sürecine ilişkin hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

vintage-gd197ab07f_1920

Yükleniciden Konut Alımına Dayalı (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) Tapu İptal ve Tescil Davası

by with No Comment Gayrimenkul HukukuGenel

Yüklenici firmadan satış konusu bağımsız bölümün adi yazılı sözleşme ile satın alınması ve yüklenici firmanın devri gerçekleştirmemesi karşısında satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün mü?

Hukuk sistemimizde tapulu taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu doğuran sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmesi öngörülmüştür. Yani tapulu taşınmaz mülkiyetinin devretmeye ilişkin sözleşmelerin tapu sicil müdürü tarafından yapılması gerekmektedir. Bundan ayrı olarak satış vaadi sözleşmesinin yapılmasında noterlere yetki verilmiştir.

Ülkemizde son yıllarda inşaat sektörü hızla gelişmektedir. Buna bağlı olarak kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapılmakta olan bağımsız bölümlerin satışları (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmesi,arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) büyük oranda artmıştır. Resmi şeklide yapılan satışların yanında bu şeklie uyulmadan karışıklı güven ilişkisine dayanılarak satışlar gerçekleşmektedir.

Alıcı satın aldığı bağımsız bölümün parasını ödemesi ve hatta bağımsız bölüme yerleşip yaşamına devam etmesine rağmen tapuda devir işlemi gerçekleştirilememektedir. Dolayısıyla alıcı/tüketiciler  tapuda devir yapılmaması nedeniyle mağduriyetler yaşamaktadır.

Tüketici/alıcının güveninin kazanılması ve sonrasıda satın aldığı taşınmazın tapuda devrinin yapılmaması durumunun ülkemizde yaygınlaşması, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı yargıtay içtihatı birleştirme kararının alınmasına yol açmıştır. Bu kararla bağımsız bölümü adi yazılı bir sözleşme ile devralan alıcı/tüketiciye bağımsız bölümün kendi adına tescil ettirebilme olanağı sağlamıştır. Bir başka değişle şınmazın haricen satışına geçerlilik tanınmıştır.  

Bu davamızın konusunda; alıcı/tüketici konumunda olan kişi ile yüklenici firma veya arsa sahibi arasında kat mülkiyeti kanununa göre yapılmakta olan bir bağımsız bölümün haricen (adi yazılı) satışı söz konusudur.  Bu satışın resmi şeklide düzenlenen bir sözleşme ile yapılmaması durumunda geçersiz olacağı açıktır. Ancak yukarıda bahsi geçen içtihat; yaşanan mağduriyetlerin giderilmesi adına adi yazılı olarak yapılan taşınmaz satış sözleşmeleriyle devir ve tescil yaptırılabilmesi açısından alıcı/tüketiciye olanak tanımıştır. 

Bu halde alıcı/tüketici adına tescil yaptırabilmesi için bazı koşulların varlığı şarttır:

1- Kat mülkiyeti kanunu 1. Maddesi ile sınırlı olmamakla birlikte satın alınan taşınmazın kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi bağımsız bölümlerden biri olması olması gerekmektedir. Yapımına başlanan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölüm dışında kalan taşınmazlar uygulama alanımızda değildir.

2-Kural olarak satın alınan bağımsız bölümün inşaatını ileri derecede yapılmış ve tamamlanmış olması gerekmektedir. Yapımına başlanmamış, proje aşamasında bulunan tapulu bir yerin haricen satış veya devri bu davayı açma hakkını vermemektedir. Ancak yapımına başlanan ve kısmen tamamlanmış olan bağımsız bölüm inşaatlarında her somut olayın özelliği ve delil durumuna göre hakim tarafından bir değerlendirme yapılmalıdır.

3-Alıcı/tüketicinin dava konusu taşınmazı harici (Örnek: adi yazılı sözleşme) olarak satın almış olması gerekmektedir. 

4-Tarafların borçlarını yerine getirmiş olması önemlidir. Alıcı/tüketici dava konusu bağımsız bölümün değerini ödemiş olması, satıcının da taşınmazı alıcı/tüketiciye teslim etmiş olması gerekmektedir. Uygulamada karşılaşılan satış parasının birkaç taksitinin ödenmemiş olması durumu bu davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz.

5- Bazen taraflar taşınmaz alım-satım sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bildiği halde karşılıklı duyulan güven sonucunda  bu yola başvurmaktadır. İlerleyen süreçte satıcı bu güven duygusunu bir kenarı koyarak aralarında imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğunu ve devir/tescil yapmayacağını beyan etmektedir. Edimlerini yerine getiren alıcı/tüketici ise mağdur olmaktadır. Satıcının bu tavrı TMK 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına geldiğinden korunmaz. 

Hukuk büromuz  İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde yükleniciden konut alımına dayalı (kat karşılığı inşaat sözleşmesi)  kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarının  tüm sürecinde hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.