Yüklenici firmadan satış konusu bağımsız bölümün adi yazılı sözleşme ile satın alınması ve yüklenici firmanın devri gerçekleştirmemesi karşısında satın alınan bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün mü?
Hukuk sistemimizde tapulu taşınmaz mülkiyeti geçirme borcu doğuran sözleşmelerin resmi biçimde düzenlenmesi öngörülmüştür. Yani tapulu taşınmaz mülkiyetinin devretmeye ilişkin sözleşmelerin tapu sicil müdürü tarafından yapılması gerekmektedir. Bundan ayrı olarak satış vaadi sözleşmesinin yapılmasında noterlere yetki verilmiştir.
Ülkemizde son yıllarda inşaat sektörü hızla gelişmektedir. Buna bağlı olarak kat mülkiyeti kanununa tabi olarak yapılmakta olan bağımsız bölümlerin satışları (Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sözleşmesi,arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) büyük oranda artmıştır. Resmi şeklide yapılan satışların yanında bu şeklie uyulmadan karışıklı güven ilişkisine dayanılarak satışlar gerçekleşmektedir.
Alıcı satın aldığı bağımsız bölümün parasını ödemesi ve hatta bağımsız bölüme yerleşip yaşamına devam etmesine rağmen tapuda devir işlemi gerçekleştirilememektedir. Dolayısıyla alıcı/tüketiciler tapuda devir yapılmaması nedeniyle mağduriyetler yaşamaktadır.
Tüketici/alıcının güveninin kazanılması ve sonrasıda satın aldığı taşınmazın tapuda devrinin yapılmaması durumunun ülkemizde yaygınlaşması, 30.09.1988 tarih ve 2/2 sayılı yargıtay içtihatı birleştirme kararının alınmasına yol açmıştır. Bu kararla bağımsız bölümü adi yazılı bir sözleşme ile devralan alıcı/tüketiciye bağımsız bölümün kendi adına tescil ettirebilme olanağı sağlamıştır. Bir başka değişle şınmazın haricen satışına geçerlilik tanınmıştır.
Bu davamızın konusunda; alıcı/tüketici konumunda olan kişi ile yüklenici firma veya arsa sahibi arasında kat mülkiyeti kanununa göre yapılmakta olan bir bağımsız bölümün haricen (adi yazılı) satışı söz konusudur. Bu satışın resmi şeklide düzenlenen bir sözleşme ile yapılmaması durumunda geçersiz olacağı açıktır. Ancak yukarıda bahsi geçen içtihat; yaşanan mağduriyetlerin giderilmesi adına adi yazılı olarak yapılan taşınmaz satış sözleşmeleriyle devir ve tescil yaptırılabilmesi açısından alıcı/tüketiciye olanak tanımıştır.
Bu halde alıcı/tüketici adına tescil yaptırabilmesi için bazı koşulların varlığı şarttır:
1- Kat mülkiyeti kanunu 1. Maddesi ile sınırlı olmamakla birlikte satın alınan taşınmazın kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi bağımsız bölümlerden biri olması olması gerekmektedir. Yapımına başlanan taşınmaz üzerindeki bağımsız bölüm dışında kalan taşınmazlar uygulama alanımızda değildir.
2-Kural olarak satın alınan bağımsız bölümün inşaatını ileri derecede yapılmış ve tamamlanmış olması gerekmektedir. Yapımına başlanmamış, proje aşamasında bulunan tapulu bir yerin haricen satış veya devri bu davayı açma hakkını vermemektedir. Ancak yapımına başlanan ve kısmen tamamlanmış olan bağımsız bölüm inşaatlarında her somut olayın özelliği ve delil durumuna göre hakim tarafından bir değerlendirme yapılmalıdır.
3-Alıcı/tüketicinin dava konusu taşınmazı harici (Örnek: adi yazılı sözleşme) olarak satın almış olması gerekmektedir.
4-Tarafların borçlarını yerine getirmiş olması önemlidir. Alıcı/tüketici dava konusu bağımsız bölümün değerini ödemiş olması, satıcının da taşınmazı alıcı/tüketiciye teslim etmiş olması gerekmektedir. Uygulamada karşılaşılan satış parasının birkaç taksitinin ödenmemiş olması durumu bu davayı açma hakkını ortadan kaldırmaz.
5- Bazen taraflar taşınmaz alım-satım sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerektiğini bildiği halde karşılıklı duyulan güven sonucunda bu yola başvurmaktadır. İlerleyen süreçte satıcı bu güven duygusunu bir kenarı koyarak aralarında imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğunu ve devir/tescil yapmayacağını beyan etmektedir. Edimlerini yerine getiren alıcı/tüketici ise mağdur olmaktadır. Satıcının bu tavrı TMK 2/2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması anlamına geldiğinden korunmaz.
Hukuk büromuz İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde yükleniciden konut alımına dayalı (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) kaynaklı tapu iptal ve tescil davalarının tüm sürecinde hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Add a Comment